De plus en plus de propriétaires louent leur logement meublé à l’année. Les locations meublées moins contraignantes et fiscalement avantageuses respectent des règles bien précises. Dans cet article, vous allez découvrir les avantages pour les locations meublées et ses spécificités.
Propriétaire : régime fiscal et avantages pour les locations meublées
Les bénéfices d’une location meublée constituent une activité commerciale. Ils doivent donc être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si le propriétaire perçoit moins de 70 000 € hT/an de loyers provenant de locations meublées comme résidence principale des locataires, il peut bénéficier du régime fiscal « micro-BIC » et de son abattement forfaitaire de 50 %. De plus, les revenus d’une location meublée ou d’une sous-location sont exonérés si :
- les chambres louées font partie du logement principal du bailleur ou du locataire principal (les chambres de la bonne sont également considérées comme faisant partie du logement principal) ;
- le prix de location est « raisonnable ». Il ne doit pas dépasser un certain montant annuel par m2 de surface habitable.
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Le bail meublé et ses spécificités
Durée du bail
Le contrat est conclu pour une durée d’au moins un an. En l’absence d’un congé délivré par l’une ou l’autre des parties, le bail est renouvelé par tacite reconduction pour une durée d’un an.
Lorsque la location meublée est accordée à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois correspondant à l’année académique, auquel cas la clause de reconduction tacite est inapplicable.
Le montant de la caution est limité à deux mois de loyer en principal.
Loyer
Dans les zones dites « étroites », la surveillance et le blocage des loyers des locations meublées sont identiques à ceux des dispositions applicables aux locations nues. Cependant, lorsque le préfet prend une commande, les loyers de référence ne seront pas les mêmes que pour ce dernier.
Les règles de révision des loyers de l’article 17-1 I de la loi et celles relatives à la fixation du loyer lors du renouvellement du bail sont applicables aux baux meublés.
Charges locatives
Les charges locatives de la location meublée sont récupérables soit :
- dans les conditions de l’article 23 de la loi (provision mensuelle avec ajustement).
- En prévoyant un forfait de charges révisable chaque année, dans les mêmes conditions que le loyer lui-même.
Le montant de ce forfait ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges que le locataire, ou le cas échéant l’ancien locataire auraient payé.
Congé et préavis
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par un huissier.
Pour les locations meublées, le délai de préavis à prévoir par :
- le locataire est de 1 mois ; il peut être envoyé à tout moment même s’il s’agit d’un bail étudiant ;
- le propriétaire doit être envoyé 3 mois avant la fin du bail.
Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois, sans avoir à donner de motif particulier au propriétaire. Ce délai est différent des locations vides, pour lesquelles le préavis est de 3 mois. Notons que cette obligation de respecter 1 mois de préavis est aussi valable pour les contrats étudiants de 9 mois (voir ci-dessus) lorsque le locataire souhaite partir avant l’échéance.